Многие жители Москвы, мечтавшие о собственном загородном доме, сейчас имеют шанс воплотить свои планы. Рынок недвижимости предлагает множество вариантов, несмотря на некоторые нюансы.
По данным «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro, цены на подмосковные дачи в прошлом году продолжили увеличиваться, хотя и не так интенсивно, как ранее. Ирина Доброхотова, основатель компании, отмечает рост цен в зависимости от местоположения на 7-15%, а иногда и до 20%. Она объясняет это тем, что дача часто является вторичным объектом недвижимости, уступая по приоритету квартирам в новостройках. Кроме того, на покупку дачи не распространяются льготные ипотечные программы, что делает ипотеку менее доступной. Высокие кредитные ставки, начинающиеся от 25%, затрудняют сделки с дачами. Доброхотова полагает, что снижение ставок до 12-14% может активизировать загородный рынок.
Однако Федор Мезенцев, глава общественного движения подмосковных дачников «Народный сад», придерживается несколько иной точки зрения. Он считает, что во время пандемии подмосковные дачи перестали быть исключительно сезонными объектами недвижимости. Многие компании перевели сотрудников на удаленную работу, и специалисты, такие как айтишники и бухгалтера, продолжают работать из дома. Это привело к тому, что многие семьи переехали за город на постоянное проживание. По мнению Мезенцева, количество людей, проживающих круглогодично в дачных поселках Подмосковья, стабильно растет, и пандемия превратила дачи из сезонного жилья в круглогодичное.
С увеличением числа горожан, переезжающих за город на постоянное место жительства, растут и требования к комфорту. Люди готовы вкладывать больше средств в свои участки, что также влияет на рост цен на рынке. Инфляция также играет свою роль, поскольку цены на стройматериалы за два года выросли в среднем на 40%. Увеличение стоимости труда квалифицированных рабочих, занимающихся ремонтом и строительством домов, также связано с ужесточением миграционных правил.
По мнению Мезенцева, ключевым фактором, влияющим на стоимость загородного объекта, является его местоположение. Земля дорожает в районах с развитой транспортной инфраструктурой, где строятся новые скоростные дороги, хорошо работает общественный транспорт и, особенно, где есть станции МЦД. Он подчеркивает, что МЦД, как и метро, приближает дачные поселки к городу, что приводит к росту цен на недвижимость, как это происходит в Москве в районах с новыми станциями метро.
Возникает вопрос, стоит ли торопиться с покупкой дачи по высокой цене, учитывая, что предложение превышает спрос. Ирина Доброхотова отмечает, что значительную часть предложения составляет неликвид – старые дачи для сезонного проживания в неинтересных СНТ с плохим подъездом, без газа и с сезонным водопроводом. Такие объекты менее привлекательны для покупателей, чем дачи в современных поселках с полным набором удобств, круглогодичным подъездом, охраной и развитой инфраструктурой.
Некоторые владельцы старых дач продают их, чтобы собрать деньги на первоначальный взнос для улучшения жилищных условий. Высокая стоимость и низкая доступность ипотеки заставляют людей формировать большой первоначальный взнос за счет собственных средств, в том числе от продажи загородной недвижимости. Кроме того, многие продавцы получили дачи в наследство и не имеют желания или средств для их обслуживания. Часть собственников готовы продать свои дачи и положить деньги на депозит. Однако ликвидные предложения по адекватным ценам уходят быстро, и в экспозиции остаются лоты с недостатками.
Таким образом, предложений на рынке много, но выбор ограничен. Альтернативой может стать покупка нового объекта загородной недвижимости, где есть современные удобства, но требуется время для обустройства участка. Однако, по мнению экспертов, покупатели старых дач и новых коттеджей относятся к разным сегментам и практически не пересекаются. Ирина Доброхотова отмечает, что дача в СНТ неинтересна покупателю с бюджетом в несколько миллионов рублей, хотя современные СНТ могут быть неплохой альтернативой коттеджным поселкам.
Федор Мезенцев согласен с тем, что помимо денег на покупку, необходимо иметь возможность оплачивать дорогой сервис, предоставляемый коттеджными поселками бизнес-класса. Если в СНТ членские взносы составляют около 5 тысяч рублей в год, то в коттеджном поселке плата за ЖКХ может превышать 10 тысяч рублей в месяц. Поэтому строительство новых коттеджей не повлияет на цены на старые дачи, так как покупатели у этих объектов разные.
