По данным столичного управления Росреестра, в первом квартале 2025 года на московском рынке готового жилья зарегистрировано 33,9 тыс. сделок. Это на 12% превышает показатели аналогичного периода 2024 года, когда было зафиксировано 30,2 тыс. сделок. В пресс-службе ведомства отметили, что основная часть переходов прав пришлась на массовый сегмент жилья в пределах «старой» Москвы, в то время как доля дорогостоящих лотов не столь существенна.
Директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома сообщил «МК», что в марте текущего года объем сделок остался на уровне марта прошлого года, составив чуть более 12 тыс. договоров купли-продажи. Однако, по его словам, в начале весны обострился дефицит ликвидных лотов. Если в январе и феврале рост числа сделок был обеспечен продажей ранее авансированных объектов, то сейчас они закончились, что привело к остановке роста в марте. Аналитик предполагает, что из-за дефицита предложения в ближайшее время количество сделок неизбежно уменьшится.
Шлома также отметил, что сегодня лишь 8,5% покупок совершается с использованием ипотеки. При этом, речь идет об альтернативных сделках, когда продается одна квартира и приобретается другая, а заемные средства привлекаются для доплаты в размере не более 4 млн руб.
По итогам первого квартала на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 96,57 тыс. лотов, что на 2,7% меньше, чем в четвертом квартале 2024 года. «Но на практике мы видим, что работать практически не с чем, предложение не растет, массового притока продавцов на рынок недвижимости нет», – отметил эксперт. По его словам, экспозиция не расширяется, потому что ликвидные объекты – качественные квартиры без недостатков, со свежим ремонтом, в которые можно заселиться сразу после покупки, продаются очень быстро и не успевают накапливаться.
«80% объектов в московской вторичной экспозиции – это балласт, т.е. объекты, которые не интересны покупателям и подолгу висят в экспозиции», – сообщил Шлома. «Покупатели же нацелены на свежие качественные варианты, которые недавно поступили в продажу. При этом таких квартир очень мало – по нашим наблюдениям, регулярное поступление объектов в базу сократилось на 30% в первом квартале. На вторичном рынке формируется отложенное предложение. Дело в том, что часть продавцов в настоящее время не хотят выставлять свои объекты в продажу – в сегодняшней политической и экономической обстановке многие расценивают ситуацию как переломную и ждут, что скоро что-то может измениться. И это длится последние три месяца – с тех пор, как президент Трамп пришел к власти и, соответственно, начались попытки сближения позиций России и США. Поэтому пауза представляется мне осмысленной – в такой момент лучше подождать и оставить активы в виде недвижимости при себе. Учитывая острый дефицит ликвидных объектов, можно сказать: сегодня рынок продавца, именно от него зависит, состоится сделка или нет».
По данным Шломы, в первом квартале сильнее всего подорожал 1 «квадрат» в районе Молжаниновский (+1,7% до 229,7 тыс. руб.). Наиболее заметное снижение средней цены 1 кв.м. внутри МКАД зафиксировано в районах Хамовники (–6,4% до 675,6 тыс. руб.), Замоскворечье (–5,5% до 485,3 тыс. руб.) и Тверской (–2,7% до 502,5 тыс. руб.). В ТОП-5 районов «старой» Москвы по самым низким ценам за 1 кв.м. вошли Капотня (202,6 тыс. руб.), Бирюлево Западное (203,8 тыс.), Некрасовка (208,1тыс.), Бирюлево Восточное (214,9 тыс.) и Южное Бутово (218,6 тыс.).
Руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко охарактеризовал текущую ситуацию на московском рынке жилья как «оттепель». По его расчетам, за март средние цены на готовые квартиры в столице прибавили 0,4% и достигли 276 тыс. руб. за 1 кв.м. Аналитик считает, что основной спрос сейчас сосредоточен в бюджетном сегменте, что подтверждается географическим распределением: по итогам 1 квартала 2025 года в аутсайдерах прироста цен оказались дорогие и престижные округа – ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. К примеру, рядом с метро «Пролетарская» и «Профсоюзная» квартиры подешевели на 1,9%, а у «Таганской» – на 1,7%.
В лидерах прироста цен оказались районы «старой» Москвы за МКАД, а также «народные» Восточный и Северный округа. Так, выше рынка прибавили в стоимости квартиры в Жулебино (+2,9%) и Митино (+2,9%).
Вывод эксперта подтверждается и предпочтениями покупателей в разрезе типов жилья. Популярностью пользуются более доступные панельки и советские кирпичные дома. Цены на готовые новостройки с претензией на бизнес-класс, перешедшие на вторичный рынок, обычно завышены из-за перегрева первичного рынка, что снижает спрос на дорогой современный монолит-кирпич.
По прогнозу Сергея Шломы, до конца весны цены на массовом вторичном рынке жилья в Московском регионе будут стабильны. «Пока жилищные кредиты не станут более доступными, подорожания на массовом рынке мы не ожидаем. Но это процесс небыстрый», – заметил эксперт.
«В перспективе ключевая ставка ЦБ пойдет на снижение, – говорит Шлома. – Но никакие резкие движения, как это было в 2022 г., сейчас Центробанку не нужны. Главное, о чем он заботится, – чтобы народ не бросился собирать деньги с вкладов и не понес их на покупку товаров, ведь это опять разгонит инфляцию. Соответственно, регулятор будет плавно опускать ключевую ставку. Считаю, что пока доходы по вкладам больше 10% годовых, массового перехода в другие активы, в том числе в недвижимость, не произойдет. 10% – это своеобразная реперная точка, когда вкладчики начинают задумываться о каких-то других способах инвестирования. Но до этого пока еще очень и очень далеко».
По мнению Репченко, сегмент бизнес-класса – главный претендент на снижение цен. «Если в среднем по рынку цены на вторичку в ближайшее время могут сползти на 10%, то в переоцененном бизнес-классе может потребоваться дисконт и до 20–30% и больше. Однако продавцы зачастую морально к этому не готовы, поэтому такое предложение годами и висит в экспозиции», – заключил эксперт.
